Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı sözleşme, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi karşılığında, inşa edilecek yapıdan belirli oranda bağımsız bölüm sahibi olduğu bir gayrimenkul sözleşmesidir. İmar barışı, kentsel dönüşüm ve yeni imar planları sonrası en çok tercih edilen modeldir; ancak sözleşmenin yanlış kurgulanması mal sahibini ciddi şekilde mağdur edebilir.
Mal Sahibi İçin Doğru Paylaşım Oranı Nasıl Belirlenir?
Paylaşım oranı; arsanın imar durumu, emsali, konumu, ada-parsel büyüklüğü ve bölgedeki m² satış değeri ile doğrudan ilişkilidir. Genel pratik şudur:
- Merkezi konumlarda mal sahibi payı yüzde 50-60 bandında olabilir.
- Çevre bölgelerde bu oran yüzde 35-45 arasında değişir.
- İmar artışı yüksek parsellerde mal sahibi pazarlık gücünü artırır.
Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı, gerçek piyasa değeri üzerinden fizibilite çıkararak sözleşmenin sağlıklı kurulmasını sağlar.
Sözleşmeye Mutlaka Eklenmesi Gereken Maddeler
1. Bağımsız Bölüm Belirleme Yöntemi
"Karma çekiliş" yerine, daire numaralarının önceden kroki üzerinden net olarak belirlenmesi mal sahibini korur.
2. Teslim Tarihi ve Gecikme Cezası
Teslim tarihi açık şekilde yazılmalı; her ay gecikme için günlük cezai şart belirlenmelidir.
3. İskan ve Kat Mülkiyeti Garantisi
İnşaat bitimi değil, iskan ve kat mülkiyeti tesisi teslim sayılmalıdır.
4. Kira Yardımı veya Geçici Konut Maddesi
Yıkımdan teslime kadar geçen sürede mal sahibinin barınma yardımı sözleşmede yer almalıdır.
5. Tapu Devir Aşamaları
Tapuların hangi inşaat aşamasında müteahhide devredileceği "kademeli devir" prensibiyle yazılmalıdır. Tamamı baştan devir önerilerine dikkat edin.
6. Müteahhidin Finansal Teminatı
İpotek tesisi, banka teminat mektubu veya kefalet maddesi mutlaka yer almalıdır.
En Sık Karşılaşılan Mağduriyetler
- Müteahhidin finansal yetersizlik nedeniyle inşaatı yarıda bırakması
- Vaat edilen daire büyüklüğünün küçülmesi
- İskan alınmadan teslim yapılması
- Sözleşmeye konmamış ortak alanların paylaşımda anlaşmazlığa yol açması
- İmza öncesi tapudaki tüm hisselerin müteahhide devredilmesi
Notere Onaylanmalı mı?
Evet. Kat karşılığı sözleşmeler, tapu sicili çerçevesinde resmi şekilde düzenlenmek zorundadır. Adi yazılı sözleşmeler geçersizdir. Tapu Müdürlüğü huzurunda düzenlenen "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi" mal sahibinin en güçlü güvencesidir.
Müteahhit Seçerken Sorulması Gereken Sorular
- Son 5 yılda kaç proje teslim ettiniz?
- Devam eden projelerin teslim durumu nedir?
- Referans olarak görüşebileceğim hak sahipleri var mı?
- Finansman planı ve teminatınız nedir?
- Yapı denetim firmamız kim olacak?
Orange Invest Kat Karşılığı Danışmanlığı
Orange Invest olarak arsa sahiplerine; piyasa değer tespiti, fizibilite, müteahhit araştırması, sözleşme hazırlığı ve süreç takibi konularında uçtan uca danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Profesyonel olmayan bir sözleşme, ömür boyu kayıp anlamına gelir.
İlgili rehber: Kentsel Dönüşüm Süreci Rehberi
Arsanızın Gerçek Değerini Öğrenmek İçin
Sözleşme imzalamadan önce arsanızın gerçek piyasa değerini ve doğru paylaşım oranını öğrenin. Ücretsiz ön değerlendirme için Orange Invest ile iletişime geçin.
