İmar Durumu Neden Bu Kadar Önemli?
İmar durumu, bir arsanın "ne yapabileceğinizi" tek başına belirleyen belgedir. Aynı bölgedeki iki komşu parselden biri konut imarlı, diğeri yeşil alan olabilir; yatırım değeri ise yüzde 70'e varan farklılık gösterir. Bu nedenle arsa alımında imar kontrolü, fiyat pazarlığından çok daha önce yapılmalıdır.
İmar Durum Belgesinde Hangi Bilgiler Yer Alır?
- Parselin imar plan içindeki kullanım kararı (konut, ticari, sanayi, yeşil alan, donatı alanı)
- Yapı yoğunluğu — emsal (E) değeri
- Yapı yüksekliği veya kat adedi (Hmax)
- Çekme mesafeleri (ön, yan, arka bahçe)
- TAKS ve KAKS değerleri
- Yola cephe ve imar yolu durumu
- Plan notları ve özel koşullar
İmar Durumu Nereden Alınır?
Parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden talep edilir. Birçok belediye e-belediye uygulaması üzerinden online sorgulama da sağlar.
E-Devlet Üzerinden Ön Kontrol
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "İmar Durumu Sorgulama" hizmeti ile e-Devlet üzerinden parsel bazında plan bilgisi alınabilir. Bu yalnızca ön bilgi içindir; resmi karar için belediye yazısı şarttır.
Bilinmesi Gereken İmar Terimleri
Emsal (E)
Arsa alanı ile inşa edilecek toplam yapı alanının oranıdır. Emsal 2.00 olan 1.000 m² parselde toplam 2.000 m² inşaat hakkı bulunur.
TAKS
Taban Alan Kat Sayısı. Zemine oturan yapının arsanın yüzde kaçını kaplayabileceğini gösterir.
KAKS
Kat Alanı Kat Sayısı. Toplam yapı alanının arsaya oranıdır; emsal ile aynı anlamı taşır.
Çekme Mesafesi
Arsanın sınırlarına ne kadar yakın yapı yapılabileceğini belirler. Ön çekme genellikle 5 m, yan ve arka çekme 3 m bandındadır.
Hmax
İzin verilen maksimum yapı yüksekliği. Genellikle metre veya kat adedi olarak belirtilir.
İmar Planı Tipleri
- 1/5000 Nazım İmar Planı: Bölgenin genel kullanım kararını gösterir.
- 1/1000 Uygulama İmar Planı: Parsel bazında detaylı yapılaşma kurallarını içerir.
- Plansız alanlar: İmar planı henüz hazırlanmamış bölgeler. Buralarda yapı yapmak ciddi şekilde kısıtlıdır.
"Yola Terk" Ne Anlama Gelir?
Bazı parsellerde imar yolu için terk edilecek alan vardır. Bu durumda gerçek inşaat alanı, tapudaki m² değil terkten sonra kalan net m²'dir. Bu husus, fiyat pazarlığında doğrudan etkilidir.
İmar Affı ve Yapı Kayıt Belgesi
İmar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için geçici bir koruma sağlar; ancak kat mülkiyeti tesisi için yeterli değildir. Kentsel dönüşüm sürecinde Yapı Kayıt Belgeli yapıların değer hesabı farklı yapılır.
İmar Değişikliği Spekülasyonuna Dikkat
"Yakında imar gelecek" söylemiyle satılan tarım veya yeşil alan parsellerine yatırım yapmadan önce 1/5000 nazım plan ve büyükşehir gündemi mutlaka kontrol edilmelidir. İmar değişikliği yıllar alabilir veya hiç olmayabilir.
Profesyonel İmar Analizi Hizmeti
Orange Invest olarak yatırımcılarımıza parsel bazında imar durumu, emsal hesabı, terk durumu ve geliştirme fizibilitesi raporu sunuyoruz. Ruhsat ve imar danışmanlığı hizmetimizi inceleyebilirsiniz.
İlgili içerikler: Arsa Alım Rehberi · Kat Karşılığı Sözleşme Rehberi
Doğru İmar Analizi İçin
Almayı düşündüğünüz parsel için ücretsiz ön imar değerlendirmesi almak üzere Orange Invest'e başvurun — emsal, çekme ve geliştirme potansiyelini birlikte hesaplayalım.
